Popularni Postovi

Izbor Urednika - 2019

Kako dobiti komad domovine

Danas mnogi investitori, posebno inostrani, imaju jasnu ideju da na primarnom tržištu u moskovskoj regiji jednostavno nema slobodnog zemljišta

Nakon što su nekoliko puta pokušali da dobiju zemljište od opštinskih vlasti određenog okruga, oni su primorani da idu na sekundarno tržište, gde su cene značajno porasle u poslednjih nekoliko godina. Na primer, cena zemljišta sa vrstom dozvoljene upotrebe za poljoprivredu u prvoj liniji autoputa u Kijevu, 30 km od Moskovske obilaznice, već dostiže 000 na sto kvadratnih metara.
Ako uzmemo u obzir zapadnjačko iskustvo, onda tradicionalno postoji kada se daje dobar poslovni plan za izgradnju postrojenja ili stvaranje poljoprivrednog preduzeća, država je spremna da dodeli zemljište pod povlašćenim uslovima ili obezbedi profitabilne rate. U moskovskoj regiji je daleko od takve prakse. Iako, kao što je primetio Martin Shakkum, šef Odbora Državne dume za industriju, građevinarstvo i visoke tehnologije, u Moskvi ima mnogo slobodnih ne-privatnih zemljišta, na primer, u brojnim državnim kompanijama, vojnim preduzećima itd.
"Sada u čitavom moskovskom regionu ima na desetine hiljada hektara neiskorištenog državnog zemljišta. Zbog nestašice stanova, trebalo bi da bude uključeno u promet putem besplatnih ponuda, međutim to se ne dešava. izbor zemljišta za izgradnju, u kojem se ponude ne provode, ili se iznajmljuju “, - rekao je Shakkum.
Po zakonu iu praksi
Glavni zakon kojim se uređuje postupak dodjele zemljišnih parcela u državnom ili opštinskom vlasništvu je Zakon o zemljištu Ruske Federacije. Postoji nekoliko članaka koji detaljno opisuju ovu proceduru. Suština se svodi na činjenicu da postoje samo dva glavna načina dodjele zemljišnih parcela: ili održavanjem tendera (tendera, aukcija) za prodaju zemljišnih parcela ili prava na zakup zemljišta, ili prethodnim odobrenjem lokacije objekta. Aukcije, koje bi po zakonu trebale biti glavni distributeri zemljišta, praktično se ne provode. "Ovako nizak nivo tendera je zbog nedostatka novca za vladu da izvrši geodetske izmjere, obezbijede im inženjersku infrastrukturu i druge pripreme prije prodaje", komentira Martin Shakkum.
Kao što statistika pokazuje, u ukupnom obimu transakcija prodaja parcela na aukciji je samo 6%. U regionu Moskve ova cifra može biti i manja. Glavnina zemljišnih parcela prodanih na aukcijama nalazi se u naseljima i obezbeđuje se uglavnom za potrebe individualnog stanovanja i izgradnje seoskih kuća.
Otvorene aukcije za prodaju zemljišta u predgrađima za sve vrijeme bilo je samo četiri, držali su fond imovine MO. Međutim, pored ovih aukcija, u Moskvi se održavaju i lokalne aukcije, koje organizuju opštine. Po pravilu, oni nisu široko pokriveni, jer je većina zatvorena, iza scene. Na takvim aukcijama obično se postavlja zemljište od zaliha ili fond za redistribuciju zemljišta. Parcele dolaze ovamo nakon odbijanja bivših vlasnika stanarskog prava, a skladište uključuje i zemljišta koja su povučena od vlasnika zbog neuporabe parcela za njihovu namjenu. Manje često se lokalni lokalni poslovi pojavljuju na lokalnim aukcijama.
Po pravilu, na svim aukcijama zemljište se daje u zakup."Prema statistikama, udeo u zakupu zemljišnih parcela iznosi 86% od ukupnog broja transakcija i 98% od ukupne površine zemljišta koja su uključena u ekonomski promet", rekao je Martin Šakkum. Takvi podaci su karakteristični za trenutnu situaciju na tržištu, jer prema zakonu, nekoliko godina kasnije, vjerodostojan zakupac može otkupiti zemljište pod zakupom. U moskovskoj regiji je pravilo po kojem mnogi kupci velikih količina zemljišta. "Često se koristi šema zaključenja preliminarnog ugovora o zakupu. U ovom slučaju, zemljište se ne prodaje, već se prenosi na dugoročni ili kratkoročni zakup. Ponekad su i uslovi zakupa krajnje neprofitabilni. Zatim se zaključuje da stanodavac ima preferencijalno pravo na kupovinu parcele. aukcija ", - kaže zamjenik predsjednika ruske Land unije Anton Belyakov.
Specifičnosti rada lokalnih aukcija su prilično jednostavne. "Zainteresovani biznismeni se dogovaraju sa relevantnim zvaničnicima, ali češće su sami zvaničnici kupci ovih parcela kako bi ostvarili skuplje troškove. Na takvim aukcijama učestvuje ili dummy struktura ili se aukcija odvija na papiru. kaže Anton Belyakov. "Ako dolazite sa strane, onda vam se može ponuditi da iznajmite određene parcele uz cijenu blizu tržišta, kao zemljišnu parcelu, a na mjestima koja su slabo privlačna po svojim prirodnim karakteristikama", nastavlja njegova opšta ideja. Direktor Geo razvoja Maxim Leshchev.
Kao rezultat toga, da biste dobili komad zemlje na primarnom tržištu, to jest, legalno od države, u Moskvi regiji danas je gotovo nemoguće. Za operacije sa zemljištem na primarnom tržištu, potrebni su ozbiljni lobisti koji bi mogli organizovati učešće na određenoj aukciji. "Po pravilu, prosečni lobisti su povezani sa administracijom. Ako govorimo o veoma velikom i tečnom delu, ovde su uključeni političari. Na primer, pre nekog vremena deo autoputa (nekoliko stotina hektara) je sproveden na autoputu Rublevskoje u centru Česnokovskog - lobisti su bili veoma Savezne strukture na visokom nivou. Odluka o takvim oblastima se uzima na samom vrhu ”, - deli informacije Belyakov.
Imate šansu
Ipak, još uvijek je moguće dobiti dio državnog zemljišta u moskovskom regionu po manje ili više skromnoj cijeni, čak i bez izravnog odnosa s vlastima. Trenutno postoji nekoliko načina za kupovinu zemljišta bez učešća na aukciji. Prvi je kupovina zemljišnih udjela, po pravilu, od seljaka sa naknadnom raspodjelom u obliku zemljišnih parcela protiv takvih zemljišnih udjela. Istina, uvijek postoji rizik da prilikom kupovine udjela u budućnosti neće biti moguće registrirati dionicu. "Postojao je slučaj kada je vlasnik udjela u jednom od farmi obavijestio novine o svojoj namjeri da ovom udjelu dodijeli zemljište, izabrao mjesto po vlastitom nahođenju, naručio plan i razdvojio parcelu. Ali Federalna registracijska služba ga je odbila registrirati jer Prema zakonu, odluka o dodjeli zemljišne parcele trebalo bi donijeti samo na skupštini vlasnika zemljišnih dionica, što je potvrdio i sud “, rekla je Alla Lyagina, direktorica pravnog odjela IntermarkSavills. Međutim, prema njenim rečima, u istim slučajevima u drugim okruzima, ovlašćenja za registraciju na lokalnom nivou registruju takva područja.
Pored toga, “mnoga poljoprivredna preduzeća kupuju se skoro u potpunosti od strane velikih zemljoposjednika, pa stoga i dionice dodijeljene u prirodi mogu biti dostupne, recimo, u klancu, nizini ili će se rastegnuti u uski pravokutnik”, upozorava Maksim Leščev, “ali ako postoji sposobnost da se dodeli udeo u naturi i dobije potvrda o vlasništvu ne treba zanemariti. "
Drugi način je mogućnost prenosa prava po ranije zaključenim ugovorima o zakupu zemljišta u državnom ili opštinskom vlasništvu. Ali ima i nekoliko nijansi.„U bliskoj budućnosti, stupa na snagu zabrana dodjele prava zakupa u pogledu zemljišnih parcela koje se daju unitarnim preduzećima. Danas, kada se zaključuju ugovori o zakupu, posebnu pažnju treba posvetiti ovom pitanju“, kaže Martin Šakkum.
Drugi talas napada
U potrazi za tečnim, jeftinim državnim zemljištima u moskovskom regionu, preduzetnici su nedavno počeli da privlače raider strukture. Zapravo, sada postoji redistribucija uslovno zakonito stečene zemlje uz pomoć zakona. Mehanizam u zakonodavstvu, posebno u Federalnom zakonu "o prometu poljoprivrednog zemljišta", je prilično strogo regulisan. Na primjer, utvrđeno je uglavnom pravo na kupovinu poljoprivrednog zemljišta za subjekte Ruske Federacije ili opštine, ograničeno maksimalnom veličinom ukupne površine poljoprivrednog zemljišta, koje može biti u vlasništvu jednog građanina ili jednog pravnog lica.
Čak i prije usvajanja zakona, u proteklih 20 godina, a posebno od 2000. godine, kupci dionica na svaki mogući način pokušali su dobiti više zemljišta bez razmišljanja o registraciji. Zakon koji je stupio na snagu jasno je regulisan kako bi se dokumenti za te dionice doveli u red. Oni koji to nisu uradili na vrijeme sada moraju platiti.
"Raidersi vole da ne kupuju akcije, jer u ovom slučaju moraju biti registrovani, što je skupo i dugotrajno, ali treba da izdaju punomoćje za upravljanje udelom. Oni rizikuju jer se punomoćje uvijek može opozvati, što je već predmet brojnih sporova u sudovima." od trenutka smrti direktora, prestaje da ima efekat, i ovde je već neophodno da se reše pitanja nasleđivanja, itd. “, kaže Alla Ljagina. "Nepridržavanje zahtjeva zakona, na primjer, nepropisna registracija, višak obima registriranog zemljišta po jednom pravnom subjektu, podrazumijeva potrebu za otuđenjem zemljišta koje je stečeno kršenjem zahtjeva zakona", dodaje Martin Shakkum.
Kao što Anton Belyakov primjećuje, zapravo, sada napadači napadaju pljačkaše. "Strukture koje pokušavaju da izaberu ranije polu-legalno dodeljenu oblast su obično dobro pravno pametne, imaju administrativne resurse i pristup snagama bezbednosti. Takve kompanije pronalaze prilike da analiziraju prethodno zaključene transakcije, da pronađu pravne nijanse u njima koje daju osnovu da se ta transakcija prizna kao beznačajna" - kaže on. Prema njegovim riječima, u ovom slučaju sklapa se ugovor s jednim od bivših vlasnika dionica (ako se radi o poljoprivrednom zemljištu), objašnjava mu se da je transakciju učinio neprofitabilnom i da nije dobio dovoljno i postoji mogućnost da se djelomično vrate sredstva. "Počinju da ga finansiraju, on deluje kao tužilac na sudu na odgovarajućem nivou, transakcija se priznaje kao beznačajna, a zemljišne parcele se redistribuiraju: prvo, zemljište ide u redistribucijski fond, a onda se udaljava prema onima koji su za to zainteresovani", kaže Beljakov. Prema njegovim riječima, moguće je da je u slučaju Vasilija Boyka iz WFTU-a, korištena ova shema - napad jednog napadača na drugog.
Kao rezultat toga, trenutno je moguće kupiti zemlju od države, ali rizici i posledice toga su nepredvidivi. U potrazi za jeftinošću, možete steći ogroman broj problema koji će se morati riješiti putem sudova. Za investitore i investitore koji nemaju potrebnu moć lobiranja, jedina prihvatljiva opcija je da odu u druge oblasti ili na sekundarno tržište. Istina, ovo drugo ima i senkovitu nijansu, tako da kada se transakcija provodi, mnogi odjednom unajmljuju nekoliko advokata i transakcija se provodi ako je velika površina, ponekad i do godinu dana.
Praksa aukcija je pokazala da ona zapravo ne radi, jer ih vlada organizuje izuzetno rijetko - navodno zbog nedostatka sredstava.Kako bi se nekako povećao promet zemljišta i izašao iz sjene, naredna sjednica Državne dume trebala bi razmotriti sljedeći nacrt zakona, osmišljen za rješavanje ovog problema. Nosioci ovog dokumenta, od kojih je jedan Martin Šakkum, objasnili su da ovaj zakon uspostavlja listu slučajeva u kojima je zemljište predviđeno za gradnju bez nadmetanja. Pored toga, utvrđuje se mogućnost pripreme dokumentacije o planiranju teritorije i dokumenata geodetskih radova na račun zainteresovanih lica i eliminiše nerazumna ograničenja u prometu zemljišta.

Pogledajte video: 1 tijesto 2 varijante: Suncokret pogača - kisela maslenica – masna/svečana pogača (Oktobar 2019).

Загрузка...

Ostavite Svoj Komentar